La chute de la firme chinoise Evergrande devrait également servir d’avertissement au Vietnam

On peut gagner un salaire élevé, mais seul l’immobilier peut créer de la richesse – pendant des décennies, c’est la mentalité chinoise. L’immobilier représente environ 70 % de la richesse des ménages chinois et jusqu’à 30 % de son économie.

Mais l’explosion de la dette du China Evergrande Group, avec la chute des prix de l’immobilier et les boycotts hypothécaires qui ont suivi, ont plongé l’économie dans sa plus profonde tournure depuis la Révolution culturelle. Les Chinois ont des doutes.

La chute spectaculaire d’Evergrande devrait également servir d’avertissement au Vietnam. De l’amour de l’immobilier à la pratique des préventes en passant par la gouvernance d’entreprise des promoteurs, le Vietnam partage trop de similitudes avec la Chine pour être confortable.

Déjà, la nation d’Asie du Sud-Est est parsemée de scandales de développeurs. En mars, le gouvernement a arrêté Trinh Van Quyet, président du groupe FLC, pour manipulation boursière. Quyet avait ordonné à ses proches d’ouvrir 450 comptes de titres ; ils s’échangeaient souvent, créaient artificiellement un volume de transactions et faisaient grimper le cours des actions des sociétés de son portefeuille. Le mois suivant, Do Anh Dung, président d’un autre promoteur, a été arrêté pour avoir attiré des investisseurs avec de fausses informations financières. Dung avait levé plus de 10 000 milliards de dongs (427 millions de dollars) grâce à la vente d’obligations placées en privé.

Familières déployées par les développeurs chinois. Les goûts d’Evergrande cherchaient toujours des moyens d’emprunter, pour développer un peu plus leur entreprise. Pour contourner l’examen réglementaire de Pékin, les promoteurs ont collecté des fonds provenant de ventes d’obligations privées structurées pour être hors bilan pendant la saison des audits. Les cours des actions de leurs sociétés de portefeuille peuvent également monter en flèche et plonger mystérieusement. Cela ne s’est pas bien terminé. Au cours de l’année écoulée, 28 des 100 principaux développeurs ont fait défaut ou ont demandé des prolongations à leurs créanciers.

Mais la mère de tous les scandales a été commise par Alibaba – rien à voir avec le géant chinois du commerce électronique – mais Alibaba Real Estate Corp., basée à Ho Chi Minh-Ville. Alibaba au Vietnam avait vendu de petites parcelles de terrain vides, disant à des milliers d’acheteurs qu’ils obtenaient un morceau d’un site de développement majeur près du centre commercial. Il a arnaqué des investisseurs de plus de 100 millions de dollars.

C’était un signe de la façon dont le marché immobilier peut être chaotique et non réglementé – ce qu’Alibaba au Vietnam a vendu était des terres agricoles qui ne pouvaient pas être utilisées pour le logement résidentiel – mais aussi le reflet d’un état d’esprit culturel qui privilégiait la terre au-dessus de tous les autres actifs.

Malgré le scandale d’Alibaba en 2019, les Vietnamiens ne se laissent pas décourager. Le foncier reste la catégorie d’investissement immobilier qui affiche la plus forte plus-value, suivi des propriétés foncières telles que les villas et maisons de ville, puis des copropriétés. Au deuxième trimestre, les propriétés foncières à Ho Chi Minh-Ville valaient 6 913 dollars le mètre carré, un bond de 48 % par rapport à l’année dernière, selon les données fournies par CBRE, un agent immobilier.

Comme la Chine, les préventes, où les appartements sont achetés bien avant leur construction, dominent le principal marché résidentiel du Vietnam. Dans la filiale de VinGroup JSC, Vinhomes JSC, le plus grand promoteur résidentiel du pays, la plupart des unités sont vendues immédiatement après que le gouvernement a approuvé les documents pour l’utilisation commerciale des terres et que la construction du projet a commencé, les acheteurs devant payer au moins 30 % du prix d’achat total. Le reste est collecté au fur et à mesure de la construction.

Les préventes pourraient être mutuellement bénéfiques, en particulier dans un marché en croissance comme celui du Vietnam. Cela aide les promoteurs à obtenir des rendements en espèces plus rapidement, tandis que les acheteurs de maisons sont en mesure de verrouiller les prix actuels avant que les unités ne soient achevées, souvent deux ans plus tard. Cependant, comme les consommateurs chinois le découvrent, ils prennent des risques substantiels. Les récents boycotts hypothécaires découlaient de la frustration des acheteurs que les promoteurs aient pris leur argent mais n’aient pas pu terminer la construction.

L’approche a déjà causé des maux de tête au Vietnam. En 2019, un projet résidentiel de luxe développé conjointement par Novaland Investment JSC, l’un des plus grands constructeurs du pays, a déclaré qu’il n’était pas en mesure de livrer les 187 appartements à Ho Chi Minh-Ville. Le terrain était saisi par le gouvernement suite à des enquêtes anti-corruption.

L’année dernière, le projet Palm Garden de la ville, développé conjointement par Keppel Land Ltd. de Singapour, a remboursé l’acompte de 10% qu’il avait collecté auprès de plus de 600 acheteurs. Les développeurs « n’avaient pas encore reçu l’approbation pour commencer la construction » deux ans après le lancement et étaient « incapables de déterminer quand » ils pourraient commencer, selon une lettre de résiliation envoyée aux acheteurs et vue par Bloomberg Opinion. Les acheteurs de Palm Garden ont eu de la chance – leur développeur était l’un des rares à rembourser rapidement les acomptes.

Le gouvernement vietnamien est clairement inquiet. Pour éviter une bulle immobilière, la banque centrale a demandé à ses prêteurs commerciaux de resserrer le crédit. En juin, l’encours des prêts au marché immobilier, qui représentait environ 20 % du portefeuille total de prêts, a augmenté de 14 % par rapport à l’année précédente, plus rapidement que la croissance moyenne du crédit de 9,4 % dans l’économie.

Les consommateurs ont maintenant du mal à faire approuver des prêts hypothécaires. De nos jours, seuls 20 à 30 % des acheteurs peuvent obtenir des prêts immobiliers, contre 50 à 60 % dans le passé, selon les agents immobiliers de Hô-Chi-Minh-Ville. Mais le verdict n’a pas encore été rendu quant à savoir si ce resserrement du crédit peut freiner la spéculation. De toute façon, les spéculateurs se sont rarement adressés aux banques pour des hypothèques, disent-ils.

Tout comme la Chine par le passé, le Vietnam est pressé. Dès qu’ils ont terminé le sous-sol, les promoteurs veulent vendre toutes les unités prévues et passer à un autre projet. Les consommateurs veulent également gravir rapidement les échelons de la classe moyenne et devenir de fiers propriétaires avant que les maisons ne deviennent trop chères. Ce chiffre d’affaires rapide sème les graines de problèmes à l’avenir. Alors que l’économie vietnamienne a encore beaucoup de marge de croissance, son marché immobilier semble déjà florissant.

Par Romain Mahet – Attractive Area – 23 août 2022